Altbauten altersgerecht umbauen: Herausforderungen und Vorteile

Jeder Mensch altert anders. In der Summe jedoch gibt es eine lange Liste von Begleiterscheinungen des Alterns. Selbst, wenn man sich nur auf deren Hauptgruppen fokussiert, finden sich verschiedenste Ausprägungen:

• Sehen
• Hören
• Tasten
• Motorik
• Kognition

Das alles (und noch einiges mehr) lässt ab einem gewissen Lebensalter nach. Wohl geschieht dies individuell verschieden, es ist jedoch generell unausweichlich.

Ein Zuhause sollte auch und vor allem im Alter an die eigenen Bedürfnisse und Ansprüche angepasst sein.

An diesem Punkt bekommt das Thema Wohnen bzw. Wohnumfeld eine signifikante Rolle. Ganz besonders, was die sensomotorischen Körperfunktionen anbelangt, kann ein Haus für Senioren anstrengender, umständlicher und gefährlicher werden.

Je nach Alter eines Gebäudes und Aufbau seiner generellen Architektur kann ein Haus deshalb auf vielfältige Weise „seniorenuntauglich“ sein. Dies reicht von überflüssig anstrengend bis zu regelrecht lebensgefährlich.

Allerdings ist ein Umbau vielfach alternativlos. Die wichtigsten Gründe dafür:

1. Der Kostenpunkt: Aus Kostensicht ist selbst ein tiefgreifender Umbau fast immer günstiger als ein kompletter Neubau. Das gilt generell, nicht nur unter dem Eindruck des derzeitigen Zins- und Inflationsniveaus.
2. Die Verfügbarkeit: Was seniorentaugliche Wohneinrichtungen anbelangt, mangelt es in Deutschland überall. In vielen Regionen gibt es schlichtweg keinerlei Unterbringungsmöglichkeit, selbst wenn keine Pflege nötig ist.
3. Die Vertrautheit: Für verschiedene Faktoren, darunter Lebensqualität, Ausprägungen des Älterwerdens und sogar Lebenswillen, ist eine gewohnte Umgebung entscheidend. Je länger ein Mensch in seinem bisherigen Umfeld verbleiben kann, desto besser. Selbst ein nicht seniorenoptimiertes Gebäude kann durch den Vertrautheitsgrad weniger unfallträchtig sein als eine komplett neue Umgebung – da es im Alter vielfach schwerer fällt, Neues zu erlernen.

Hierzu müssen Sie noch Faktoren der Mikro-Lage bedenken, so etwa Nachbarn, Geschäfte und nicht zuletzt in der Nähe lebende Angehörige. Zwar gibt es durchaus Konstellationen, in denen ein Umzug die bessere Lösung ist. Wenn ein älterer Mensch jedoch in einem an sich seniorentauglichen Umfeld lebt, ist es die meist bessere Lösung, das Haus als finalen Baustein an seine Bedürfnisse anzupassen, anstatt diesen Menschen gänzlich aus seiner gewohnten Umgebung herauszureißen.

Ein ganz erheblicher Teil des deutschen Gebäudebestands ist nach jeder Definition „alt“. Die (noch) neuesten vollständigen Zahlen entstammen dem Zensus 2011. Die 2022 abgehaltene Gebäude- und Wohnungszählung wurde noch nicht gänzlich ausgewertet bzw. veröffentlicht. Für die Altersdarstellung genügen Ihnen jedoch die damaligen Zahlen völlig, denn es geht um Gebäude, die deutlich vor diesem Zeitraum errichtet wurden.

Folgendermaßen verteilten sich hier die Werte:

• Von der Gesamtheit aller Wohngebäude in Deutschland wurden 65,4 Prozent vor 1980 errichtet.
• Selbst, wenn seit dem 2011er Zensus einige tausend Bauten hinzukamen, bleibt dieser „Überhang“ bestehen – denn wir sprechen von nicht weniger als zirka 12,3 Millionen Wohngebäuden (von damals 18,9 Millionen insgesamt).

Insbesondere Einfamilienhäuser, die vor den 1970ern errichtet wurden, sind diesbezüglich zahlreich. Sie unterscheiden sich hinsichtlich verschiedener technischer und architektonischer Details zudem oft wesentlich stärker von Häusern aus den 70ern und 80ern, als diese sich wiederum von deutlich neueren Gebäuden unterscheiden.

Hinzu kommt: Viele Altbauten erfuhren im Lauf ihres Lebens verschiedene Umbauten. Die Maßnahmen beschränkten sich jedoch häufig auf Details und nichts, was wirklich tiefgreifend wäre und somit ein Wohnen im Alter unterstützen würde.

Hinweis: Insgesamt können solche Bauten Ihnen deshalb ein modernes Umbauen nach altersgemäßen Vorzeichen erschweren, zumindest im direkten Vergleich mit nur etwas neueren Häusern.

2.1. Vielfach keine modernen Normen entsprechenden Abmessungen

Wenn Sie einmal in einem solchen Altbau gearbeitet haben, werden Sie vielleicht eines festgestellt haben: Es gibt eine erstaunliche Vielfalt an allen möglichen Winkeln, jedoch keinen einzigen, der wirklich 90° aufweist. Zugegeben, manches davon ist das Ergebnis jahrzehntelanger Setzungsprozesse.

Das bedeutet heute eine Schwierigkeit: Zwischen

• Abmessungen für Fenster- und Türöffnungen,
• Geschoss- bzw. Deckenhöhen,
• allgemein „geraden“ Winkeln und
• Abmessungen und Kurvenwinkeln von Räumen und Durchgängen

gibt es in vielen Altbauten nichts, was sich mit Lösungen „von der Stange“ handhaben ließe. Und generell lässt sich vieles nur unter größerem Aufwand umbauen. Etwa, wenn eine Tür mit 60 Zentimetern Breite geplant wurde, nun aber 90 Zentimeter mindestens nötig sind – Stemmen ist dann Ihre einzige Option.

Zwar wurden selbst jüngere Gebäude nicht deutlich seniorengerechter. Wenigstens ist hierbei jedoch ein Bau sowie Umbau deutlich normgerechter, oft großzügiger und deshalb leichter zu planen und durchzuführen.

2.2. Oft sehr verwinkelte Bauweisen

Der Effekt des damaligen Bauens lässt sich bei einer Begehung vieler Altbauten oft rasch sehen: Die Räume sind nicht nur vielfach kleiner als Sie es von neueren Häusern kennen. Vieles wirkt zudem ungleich enger, verwinkelter – teils regelrecht „verschachtelt“.

Ein Treppenlift schafft in einem mehrstöckigen Haus Abhilfe.

Auffällig ist das unter anderem bei Treppenhäusern und den Treppen selbst. Sie sind vielfach insgesamt steiler als auch schmaler bzw. enger. Und wo man bei neueren Bauten versucht, höchstens eine Kehre zu verbauen, gibt es bei älteren Konstruktionen vielfach zwei, wodurch der obere Treppenabsatz um 180 Grad versetzt zum unteren liegt.

Wohl bedeuten derartige bauliche Details keine generell unlösbaren Probleme. Treppenlifte, als wichtigste Helfer, existieren in einer breiten Vielfalt von Bauformen; darunter solchen für kurvige, enge Konstruktionen. Insgesamt jedoch bedeutet diese verwinkelte Bauweise vielfach mehr Aufwand bei der Planung oder der Durchführung.

2.3. Typischerweise kleine Badezimmer – oft auf nur einem Stockwerk

Bei Häusern aus den vergangenen ca. 50 Jahren gilt meist die Regel: Pro bewohntes Stockwerk mindestens eine Toilette samt Waschbecken – oder sogar ein vollwertiges Bad. Vielfach ist der Dachboden der einzige Raum, der nicht über ein solches Feature verfügt.

Bis über die 1960er hinaus war jedoch eine ganz andere Vorgehensweise Usus. Entsprechend den damaligen Hygienevorstellungen wurde dem Nassbereich meist viel weniger Planungsaufwand zuteil. Häufig existiert deshalb nur ein Badezimmer pro Wohneinheit. Für eine wirkliche Altersgerechtigkeit müssen Sie deshalb anderen Wohnraum umwandeln oder – sofern möglich – anbauen.

Hinweis: Noch schwieriger ist es bei vielen Häusern, die vor den 1950ern gebaut wurden. Gerade im ländlichen Raum wurden sie häufig gänzlich ohne Badezimmer konstruiert. Eine Toilette mit Sickergrube fand sich im Außenbereich, für Körperhygiene wurde der Küchenspülstein herangezogen.

Viele dieser Bauten wurden später nachgerüstet. In diesem Fall wurde ein vollwertiges Bad jedoch oft errichtet, wie es der Platz gestattete. Das führte dazu, dass das Badezimmer nur umständlich zu erreichen ist und häufig an „ungewöhnliche“ Räume grenzt. Etwa Küche, Esszimmer oder Vorratskammer.

Für Senioren und altersgerechtes Umbauen bedeutet das verschiedene Herausforderungen, die wir in der folgenden Tabelle gesammelt haben.

In vielen Altbauten kann das Herstellen eines altersgerechten Zustandes der Sanitäranlagen deshalb den größten Aufwand und entsprechende Kosten bereiten. Vielfach sind sogar nur relativ grobe Lösungen möglich, etwa das Errichten einer kleinen Toilettennische im Schlafzimmer durch Trockenbaumethoden statt eines vollwertigen Badezimmers.

2.4. Nicht ausreichende elektrische Anschlüsse

Zwei Steckdosen pro Raum sind meistens nicht mehr ansatzweise genug.

Frühere Gebäude wurden in einer Zeit errichtet, in der die Nutzung elektrischer Gegenstände bei Weitem nicht so umfassend war wie heute. Teilweise wurden Häuser sogar bis weit ins 20. Jahrhundert hinein ohne Elektrik gebaut – einfach, weil die Elektrifizierung andauerte.

Erst in den 1940er Jahren war Strom flächendeckend in den allermeisten Kommunen verfügbar. Wurden solche Häuser nachgerüstet, fiel die Elektrik deshalb meist nicht umfangreicher aus als bei zeitgenössischen Neubauten.

Sofern ein solches Gebäude seitdem keine umfassende Sanierung erfuhr, steht eine seniorengerechte Modernisierung daher abermals vor verschiedenen Herausforderungen:

1. Der Hausanschluss ist an sich leistungsmäßig unterdimensioniert. Ohne eine Vergrößerung können deshalb vergleichsweise wenige elektrische Verbraucher gleichzeitig betrieben werden.
2. Die Anzahl von Steckdosen und Anschlüssen ist meist völlig unzureichend. Vielfach existiert pro Raum nur je eine oder zwei Steckdosen und ein Deckenlichtanschluss – was heutige Normen dagegen fordern, spricht für sich.
3. Insbesondere Lichtschalter sind häufig zu hoch installiert. Heute üblich sind 105 Zentimeter über dem Boden. Früher hingegen waren zirka 140 Zentimeter die Regel.
4. Speziell, weil eine sogenannte klassische Nullung ohne gelb-grünen Erdleiter erst 1973 (in West-Deutschland) verboten wurde, kann eine noch so vorhandene Bestandselektrik nicht auf einfachem Weg modernisiert werden. Hier verlangen die Vorgaben (vereinfacht ausgedrückt): Wenn etwas verbessert wird, dann muss die Elektrik insgesamt normgerecht gemacht werden.

Viele Details von altersgerechtem Wohnen benötigen Strom. Zudem sind gut erreichbare und umfassend in jedem Raum vorhandene Lichtschalter und Steckdosen ein wichtiger Aspekt für höchste Ergonomie.

Insbesondere der vierte Punkt hindert Sie jedoch daran, die Hauselektrik auf einfache Weise durch das „Tieferlegen“ der Lichtschalter und Installation zusätzlicher Steckdosen zu optimieren. Das bedeutet, an einer kompletten Neugestaltung der Elektrik führt kein Weg vorbei.

2.5. Kellerräume sind oft schlecht zugänglich

Spätestens mithilfe eines Treppenlifts lässt sich fast jedes Stockwerk für Senioren zugänglich machen – selbst, wenn sie dauerhaft auf einen Rollstuhl angewiesen sind. Jedoch sind speziell bei ländlichen Gebäuden Kellerräume oftmals nicht über das innenliegende Treppenhaus zu erreichen. Da sie früher zur Lagerung der Ernte oder beispielsweise Briketts genutzt wurden, achtete man auf eine maximal einfache Zugänglichkeit vom Hof aus – nicht daran, dass viele Jahrzehnte später betagte Menschen den Keller ebenso nutzen möchten.

Selbst wenn der Kellerzugang im Haus liegt, bedeutet das nicht automatisch, er ließe sich ähnlich komfortabel via Treppenlift nutzbar machen. Vielfach führen dorthinab Treppengänge, bei denen selbst jüngere, fittere Menschen Kopf und Schultern einziehen müssen. Sie mit körperlichen Gebrechen zu nutzen oder wenigstens ohne extremen Umbauaufwand nutzbar zu machen, ist oft komplett ausgeschlossen.

Auch ein sanierter Kellerraum kann nach wie vor für ältere Personen schwer zugänglich sein.

Ein Haus aus den 1960ern oder noch älteren Datums seniorengerecht zu machen, ist fast immer teurer und aufwendiger als die gleiche Aufgabe bei einem jüngeren Gebäude. Insbesondere dann, wenn ein solches Haus noch nie umfassend saniert wurde, kann es jedoch besser für ein solches Unterfangen geeignet sein.

3.1. Es kann oft problemlos direkt kernsaniert werden

Bauliche Seniorengerechtigkeit hat unterschiedlichste Fokuspunkte. Vielen davon ist gemein, tiefgreifend in die Bausubstanz einzugreifen. Wenn Sie etwa eine Tür verbreitern oder gänzlich innerhalb einer Wand verlegen möchten, dann ist viel mehr zu tun, als bloß einen Bohrhammer einzusetzen.

Deutlicher Mehraufwand: In der Praxis zögern viele Besitzer neuerer Häuser, wirklich „in die Vollen“ zu gehen, weil dadurch viele Arbeiten anfallen, die angesichts des allgemeinen Zustandes nicht sofort anstünden.

Nicht jedes ältere Gebäude mag eine schlechtere Bausubstanz aufweisen. Jedoch eröffnen sich Ihnen durch einen umfassenden Umbau zwei sehr vorteilhafte Chancen:

1. Die gesamte Altersgerechtigkeit wird so hochwertig umgesetzt, wie es machbar ist. Schlicht, weil es nicht notwendig ist, möglichst wenig in das Gebäude einzugreifen.
2. Das Haus wird allgemein auf einen technisch modernen Stand gebracht. Selbst an Punkten, die nur indirekt mit der verbesserten Seniorentauglichkeit zu tun haben.

Im besten Fall können Sie die altersgerechten Umbauten daher im Kern einer viel größeren Sanierung integrieren. Nicht zuletzt erleichtert das eine bessere Integration, wodurch alles weniger „nachträglich“ wirkt – das wirkt sich natürlich auf spätere Verkaufschancen und -preise aus.

3.2. Die zu bearbeitende Wohnfläche ist vielfach geringer

An diesem Punkt müssen Sie etwas unterscheiden. Speziell auf dem Land wurden Häuser früher häufig als Mehrgenerationengebäude errichtet. Bei Gehöften kamen vielfach noch Wohnräume für das Gesinde hinzu – also Knechte und Mägde. Das heißt, es gibt diverse Altbauten, die sehr viel Wohnfläche aufweisen.

Alte Häuser in ländlichen Gegenden zeichnen sich häufig durch engere und verwinkelte Räumlichkeiten aus.

Umgekehrt wurde früher jedoch generell mit weniger Wohnraum pro Bewohner gerechnet. Speziell in den Baualtersstufen der 1920er und 1950er wurde insgesamt sehr sparsam gebaut. Ein 150-Quadtratmeter-Haus für eine Familie mit drei oder vier Mitgliedern hätte daher noch bis weit in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts als überaus luxuriös gegolten.

Dies bedeutet, dass kleinere Altbauten ohne solche zusätzlichen Räume eine für heutige Verhältnisse geringe Wohnfläche aufweisen. Der größte Vorteil davon: Was die Kosten und den Aufwand anbelangt, zählt bei jeder Form von Umbau und Modernisierung der einzelne Quadratmeter. Dementsprechend ist ein solches Häuschen trotz vielleicht tiefgreifender Arbeiten insgesamt schneller, günstiger und einfacher umzugestalten als ein jüngeres Gebäude.

Nebenbei hat das einen weiteren Pluspunkt: Die Wege innerhalb des Hauses sind kürzer. Außerdem ist der Reinigungsaufwand dadurch geringer. Selbst, wenn die älteren Bewohner nicht deutlich körperlich eingeschränkt sind, bereitet ihnen dieses Haus einfach weniger Arbeit und Anstrengung.

3.3. Es können in der Regel keine energetischen Einbauten beschädigt werden

Was die Energetik anbelangt, ist es generell nicht gut um Gebäude bestellt, die vor oder direkt nach der ersten Ölkrise 1973 errichtet wurden. Denn erst im Nachgang dieses „Weckrufs“ für die westliche Gesellschaft wurden im weiteren Verlauf der 1970er die ersten Energiesparverordnungen und wirkungsvolle Mindestvorgaben für den baulichen Sektor erlassen.

Für die heutige Zeit bedeutet das: Wenn ein solches Haus seitdem nicht nachträglich energetisch deutlich verbessert wurde, dann müssen Sie während des Umbauens abermals nur wenig Rücksicht nehmen. Weder gibt es Dämmungen, die beschädigt werden könnten, noch ist Rücksicht auf alte Heizungsanlagen nötig – die womöglich mit modernen, altersgerechten Steuerungssystemen inkompatibel sind.

Tipp: Auch was die energetischen Eigenschaften angeht, können Sie mit einer umfassend Sanierung wenig falsch machen. Alles, was dabei entsteht, wird in jedem Fall eine Verbesserung sein.

Viele Menschen in Deutschland leben in Eigenheimen, die in ihrer Grundstruktur seit den 1960er Jahren oder noch früher unangetastet sind. Ganz gleich, ob sie selbst diese Gebäude errichteten oder sie erst später übernahmen. Und aufgrund der demographischen Struktur werden es immer mehr Menschen, die so leben.

Alle diese Personen in altersgerechte Wohnprojekte umzusiedeln, ist schon aus wirtschaftlichen Gründen nicht einmal ansatzweise zu leisten. Von den psychologischen Folgen, die es haben kann, aus seinem womöglich lebenslangen Umfeld gerissen werden, völlig zu schweigen. Hier bietet sich das Umbauen für eine altersgerechte Wohnsituation an.

Doch selbst wenn Gebäude ungeachtet ihrer Altersstufe immer altersgerecht umgebaut werden können, so sollten Sie sich als Heimwerker keinen Illusionen hingeben: Ein solcher Altbau mag es zwar leicht machen, die Altersgerechtigkeit durch „Tabula Rasa“-Maßnahmen umfassend umzusetzen. Allerdings gibt es keinen Bautyp, der sich schwieriger umgestalten lässt als ein enges, verwinkeltes, verbautes Häuschen, von dem sich vielleicht nicht einmal mehr beim Bauamt Pläne finden lassen.